“地产大佬”说顺驰

“地产大佬”说顺驰

王石(万科集团董事长):对于顺驰现象,万科曾出台过一份研究报告,其中有三点:第一,孙先生靠二手房代理起家,对客户需求市场反应敏感,企业的贯彻力强,职员斗志旺盛,经营上极其强调资金流,产品专注于住宅开发;第二,一家急速扩张的房地产企业,短缺的是资金和管理团队;第三,从资金流上看,除非有强大的财团或银行作为后盾,否则按期交付地价款是不可能的。实际上,顺驰在许多城市都在拖延交付地价款,而另一方面,又继续高价拿地。

报告的结论是:孙先生在赌博。高价拿地的时候就没有准备按时还钱,同政府公信力博弈,属恶意竞争行为。如果把握好节奏,顺驰能够成为一家非常优秀的公司。但如果把握不好,它就要为盲目扩张造就的奇迹付出代价。

顺驰提出超过万科的目标对我来说不感到意外,长江后浪推前浪,这是规律。把万科当作超越目标是万科的荣幸,经营规模上超越万科也是可能的,比如说通过几家房地产企业合并、资产重组来快速达到目标。但如果仅仅从自身企业的自然增长来看,超常速度发展孕育着很大的商业风险,比如,速度与管理团队的跟进,质量与速度的矛盾。高速增长的假定前提是市场的高速增长,一旦市场波动,紧张的资金链就有可能出现问题。俗话说:欲速则不达。

如果我们对此进行更深层次的考虑,可以说,企业规模的大小不应该是企业的目标,行业第一也不是仅仅依靠规模来衡量的。只要企业具备自己的核心竞争力或者比较好的竞争优势,即使规模不是行业老大、老二,同样具有生命力;反之,为大而大的企业在真的形成规模之时也就是迅速走下坡路之日。在中国新兴企业中,类似的例子不胜枚举。

潘石屹(SOHO中国董事长):顺驰的行为是一个企业的行为,也是企业自己的一个决策,它的这个决策要是对了,它就会赚钱,企业就会长治久安地发展下去;如果说作为一个企业的老板,他判断错了,这个市场一定会惩罚这个错误。市场会惩罚这个企业所犯的错误,我想这是一个基本的常识了。

对于顺驰,它愿意以多高的价格拿地,咱们不用操心,市场和时间会去检验。作为一个好的企业,一定应该是遵守法律、遵守政策、不能做假账的,不能够故意拖欠别人钱的,不能够偷税漏税一分钱的,只要做到这些,就是好的企业。当然它做到这些,别人就会尊重它;如果它不断地犯错误,让市场去惩罚它。

顺驰最近一两年急剧地扩张,确实让许多同行目瞪口呆。关于顺驰的评论,非常非常的多。我认为这种神话般的扩张是非常危险的,成功者可能是九牛一毛。只有一种可能,就是中国在这次宏观调控中,大幅度地限制建设用地的供应量,使土地变得非常稀缺,价格高速上涨,顺驰这一两年来高速扩张圈的地,就会很值钱。可是我想,中国政府在这次宏观调控的过程中,会采取一种非常理性的行为,充分地考虑市场的供求关系。于是,这种假设基本上不可能成立。,都会给周围人和公司带来巨大的灾难和不幸。我想很少有人愿意看到顺驰成为这样一个崩溃的公司,给房地产市场带来负面的影响。所以,顺驰的孙总要小心谨慎,不要太冒进了!

任何一个企业,不考虑自己的能力过度扩张,都是非常非常危险的。尤其在中国目前金融形势趋紧的情况下,这种危险就更加加剧了。

冯仑(万通集团董事局主席):顺驰的快速扩张有4个前提:一是银行信贷的支持约束不严,资本金的门槛较低;二是土地政策不是像现在这么严格,地方政府为了招商和利益,可以允许先上缴一部分订金,然后分期支付土地出让金;三是预售市场持续火暴,政府较少干预,消费者不管你怎样的房子和什么价格,基本上都能够接受;四是一个内在前提,就是企业本身的财务和管理能力能够持续地跟上。

但是在宏观调控背景下,顺驰扩张模式至少有3个前提发生了变化,所以它面临一个必须转型的问题。另外,顺驰还多少有点特殊,与其他几个企业相比,还不是处在同一个企业的生命周期上。

比如,万科等企业的开发历史都要比顺驰长,已经经历过几个周期了。而顺驰从开发来讲,还处于第一个生命周期,还是一个原始积累时期。而原始积累时期的企业,都有一个规模导向,大多数领导人内心的那种膨胀和扩张的欲望,往往是处于生命第一周期的企业最明显的特征。顺驰这种开发模式是把传统开发模式推到极致了。万通一直不太主张这种模式,我们认为这种模式是很危险的。

万通从1991年创建以后,一直到1995年,都在寻求多元化扩张。你去看这个时期的万科,它也是如此。所以,顺驰从企业来讲,处于原始积累阶段;从行业来讲,3个前提发生了变化,所以你就必须变化,否则就没有办法活。对于万科这种成熟企业来说,行业和企业发展的周期曲线对它影响不会很大,最大的影响是宏观经济周期曲线。假如宏观经济下来了,像万科这种企业也面临一个挑战。

我的观点是,在行业还在发展、宏观经济继续增长的背景下,顺驰还能重组,是顺驰的幸运;顺驰能够由被动的压力转化为主动地进行重组,是它的明智;如果能够调整成功,则是它的能力;调整以后再高速向前走,是它的高明。

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大败局2

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